وزارت مسکن در گزارشی، آخرین وضعیت طرح مسکن مهر و اثرات مثبت آن بر بازار مسکن کشور را بررسی کرد.
به گزارش پایگاه اطلاع‌رسانی دولت، برنامه‌ای که از 4 سال پیش تاکنون برای تامین مسکن متقاضیان واقعی، در صدر سیاست‌های اقتصادی دولت قرار گرفته است، متفاوت از نحوه برنامه‌ریزی دولت‌های قبل، طرح شاخص و کاملی است تحت عنوان مسکن‌مهر که به دلیل تعریف درست ویژگی‌های فنی مسکن در این طرح، هم‌اکنون سیلی از تقاضای واقعی و مصرفی در صف استفاده از مزایای طرح مسکن‌مهر قرار گرفته‌اند.
هرچند منتقدان این طرح ملی و بزرگ، با خلق موضوعاتی نظیر روند طولانی پیشروی طرح سعی دارند ایرادات سطحی به مسکن‌مهر وارد کنند، اما واقعیت این است که اگر تا قبل از شروع به کار دولت نهم، بسترهای مورد نیاز برای ساخت 5/1 میلیون واحد مسکونی در سراسر کشور فراهم شده بود، در دو سال اول اجرای طرح مسکن‌مهر لازم نبود بخش زیادی از فعالیت مدیران طرح، برای تامین و جانمایی زمین و ساماندهی تقاضای ناشناخته در بین انبوه متقاضیان صرف شود.
مسکن‌مهر از جمله معدود پروژه‌های اقتصادی در کشور است، که با گذشت زمان و پیشرفت حجم فیزیکی طرح، دفاع از آنچه در آن انجام شده سهل‌تر می‌شود.
دقت در بعد اجرایی مسکن‌مهر نشان می‌دهد تاکنون در کشورمان، برنامه تامین مسکن به‌این وسعت طراحی نشده بود. مسکن‌مهر برای تامین ارزان‌قیمت سرپناه یک میلیون و 500 هزار خانوار نیازمند ایجاد شد. که البته تاکنون از بین بیش‌از سه میلیون متقاضی، بعد از چندین ماه تحقیق و پالایش درباره‌این متقاضیان، سرانجام حدود یک میلیون خانوار به عنوان واجدین شرایط نهایی شناخته و ساماندهی شدند.
برای تصویر نمای ساده‌ای از ابعاد وسیع طرح مسکن‌مهر کافی است به‌این موضوع اشاره شود که در طی 20 سال – 1358 تا 1378- دولت‌ها در کشورمان برای تامین مسکن ارزان قیمت، فقط به ظرفیت یک میلیون و 139 هزار نفر، زمین دولتی با قیمت منطقه‌ای به افراد واگذار کردند. که البته در این باره هنوز آمار مشخصی از تبدیل زمین‌های واگذار شده به واحد مسکونی قابل سکونت تهیه و منتشر نشده است. اما آنچه واقعیت دارد این است که تعدادی از این زمین‌های واگذار شده به دلیل عدم اتخاذ سیاست درست و هدایت شونده، در بورس بازی و خرید و فروش پی‌در‌پی قرار گرفت بدون آنکه استفاده مطلوب از زمین انجام شود.
اما آنچه طرح مسکن‌مهر را با سیاست‌های گذشته متمایز می‌کند، علاوه بر ظرفیت و اعداد و ارقام تعریف شده در آن، محور اثرگذاری طرح مسکن‌مهر است که براساس آن زمین‌های دولتی بدون دریافت ارزش ریالی زمین به متقاضیان واگذار شده است. دولت در این طرح، هوشمندانه اقدام به حذف قیمت زمین از هزینه ساخت‌وساز کرد. دولت همچنین برای جلوگیری از تکرار تجربه تلخ بورس‌بازی زمین‌های دولتی بعد از واگذاری آن به مردم، طرح اجاره 99ساله زمین‌های اختصاص داده شده به مسکن‌مهر را در دستور کار قرار داد. به‌این صورت که متقاضیان مسکن‌مهر هم‌اکنون از یک سو بدون اینکه پولی بابت دریافت زمین پرداخت کرده باشند، آن را برای ساخت مسکن در اختیار گرفته‌اند و از سوی دیگر به دلیل اینکه، مالکیت زمین‌ها کماکان با دولت است، اجازه فروش زمین کاملاً سلب شده است. به‌این ترتیب در طرح مسکن‌مهر زمین بصورت رایگان فقط و فقط برای ساخت‌وساز مصرف می‌شود و بورس‌بازی‌هایی که اوایل انقلاب تحت واگذاری قطعی زمین‌های دولتی به مردم ایجاد شده بود، حالا در طرح مسکن‌مهر ماهیت خارجی ندارد.
اما اینکه چرا دولت نهم به یکباره معادل 20 سال گذشته، ظرفیت واگذاری زمین برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت تعریف کرد، به دغدغه دولت نسبت به تعیین تکلیف سریع تقاضای واقعی در بازار مسکن برمی‌گردد.
طی سه چهار سال اخیر، از گروه‌های مختلف –منتقدان اقتصادی دولت و کارشناسان- پیغام‌های متعددی به مدیران ارشد دولتی در مسکن‌مهر ارسال شد مبنی بر اینکه ظرفیتی که برای این طرح ملی در نظر گرفته شده، سنگین و غیرقابل تصور است و بهتر است این طرح تعدیل شود!
این در حالی است که تاکنون نه تنها کوچکترین تعدیل و تجدید نظری نسبت به مسکن‌مهر انجام نشده بلکه در اقدامی‌قابل تامل، با شروع به کار دولت دهم، مدیران جدید در وزارت مسکن برنامه ترمیم را برای مسکن‌مهر طراحی کردند.
وزارت مسکن در این دوره، مسولیت به مراتب سنگین‌تر و جدی‌تر از قبل را برای طرح ملی مسکن‌مهر تعریف کرده است.از سال 1386 تا اواسط سال 1388، روند ساخت‌وساز در مسکن‌مهر به‌این صورت بود که زمین به تعاونی‌های مسکن واگذار می‌شد و مابقی کار برعهده تعاونی‌ها بود. شاید همین شیوه مدیریت سرعت اجرا را کند کرد.
اما از نیمه‌های سال 88 همزمان با شروع به کار دولت دهم، اتفاقات امیدوارکننده‌ای در مسکن‌مهر پدیدار شد از جمله‌اینکه، وزارت مسکن از طریق سازمان‌های مسکن استانی، اقدام به شناسایی انبوه‌سازان توانمند و حایز صلاحیت حرفه‌ای کرد و به‌این ترتیب مسولیت ساخت بطور کامل به انبوه‌سازان طرف تفاهم با وزارت مسکن واگذار شد. وزارت مسکن در اقدام سنجیده‌ای دیگر، قیمت و هزینه ساخت‌وساز را با احتساب سود منطقی برای انبوه‌سازان، مشخص و ثابت کرد تا مانع افزایش هزینه تامین مسکن برای متقاضیان شود. همچنین تیپ کار برای انبوه‌سازان بصورت دقیق و جزیی تدوین شد تا کلیه واحدهای مسکونی‌مهر در نقاط مختلف کشور یک‌دست و هماهنگ احداث شود.
مجموعه‌این سیاست‌گذاری‌ها هم‌اکنون باعث شتاب نجومی‌و سرعت‌بخشیدن به عملیات ساخت مسکن‌مهر شده است.
در حال حاضر برابر شواهد فیزیکی و آماری، برای همه متقاضیان واجد شرایط مسکن‌مهر، زمین تامین و واگذار شده و کلیه زمین‌های 99ساله به کارگاه ساختمانی تبدیل شده است. طوریکه عملیات گودبرداری و پی‌ریزی تقریباً در همه زمین‌ها در حال انجام است.
هدف طرح ملی مسکن‌مهر، تامین مسکن با کمترین هزینه برای دهک‌های کم‌درآمد – دهک‌های 3 تا 5 - است. این هدفگذاری از آنجایی درست و صحیح تعریف شده است که طبق آمارهای موجود سهم عمده‌ای از خانوارهای اجاره‌نشین را اقشار کم‌درآمد تشکیل می‌دهند بطوریکه نیمی‌از کل خانوارهای فاقد مسکن ملکی، در دهک‌های 1 تا 4 درآمدی قرار دارند.
در حال حاضر بر طبق آمارهای مربوط به پیشرفت فیزیکی مسکن‌مهر، 608 هزار فقره پروانه ساختمانی در زمین‌های 99ساله صادر شده است که‌این نشان می‌دهد بیش‌از 60 درصد از واحدهای مسکونی‌مهر از مرحله دریافت مجوز برای ساخت عبور کرده است.از این تعداد، تاکنون 395 هزار واحد در مرحله پی‌سازی و 164 هزار واحد نیز در مرحله اسکلت و سقف قرار دارد. همچنین 62 هزار واحد نیز در مرحله سفت‌کاری هستند. تاکنون بیش‌از 29 هزار واحد مسکونی‌مهر از مرحله نازک‌کاری عبور کرده است.
برنامه‌ریزی که وزارت مسکن برای مسکن‌مهر انجام داده است، عبور کلیه پروژه‌های 99ساله از مرحله پی‌ریزی تا پایان نیمه اول امسال است.
نکته قابل توجه در این طرح ملی، حجم پیشرفت عملیات ساخت‌وساز طی یک‌سال اخیر در مقایسه با قبل است. بطوریکه در مرحله پی‌سازی و اسکلت‌بندی، به ترتیب رشد 326 و 593 درصدی به دست آمده است.سرعت ساخت‌وساز در مسکن‌مهر هم‌اکنون به 10 برابر دو سال قبل افزایش پیدا کرده است. با این تفاوت که هم‌اکنون کلیه سازنده‌ها متعهد شده‌اند حداکثر 12 ماه واحدها را ساخته و تحویل متقاضیان دهند.
در حال حاضر در اغلب مناطق کشور، عملیات ساختمانی روی زمین‌های 99ساله در مراحل میانی قرار دارد اما با توجه به شتاب زیاد طرح و حمایت‌های بانکی که با اختصاص خط اعتباری جدید 3500 میلیارد تومانی بوجود آمده، پیش‌بینی می‌شود در فاصله کوتاهی، مسکن‌مهر به نتیجه مطلوب و نهایی برسد.
ویژگی‌های فنی مسکن‌مهر
واحدهای مسکونی‌مهر به لحاظ روند ساخت‌وساز و نظارت‌های کیفی بر آن، یک تفاوت عمده با سایر ساخت‌وسازها دارد که آن، تمرکز مسولان کنترل‌کننده و نهادهای نظارتی است.
پروژه‌های 99ساله نه تنها توسط مهندسان ناظر و مسولان سازمان نظام مهندسی رصد می‌شوند بلکه بواسطه تفاهمی‌که انبوه‌سازان در این پروژه با زیرمجموعه‌های وزارت مسکن شامل سازمان مسکن استان‌ها و شرکت عمران شهرهای جدید انجام داده‌اند، تیم مهندسی در این دستگاه‌ها نیز مرتب از روند ساخت‌وساز بازدید به عمل می‌آورند تا در صورت عدم انطباق شرایط ساختمان با مفاد تفاهم‌نامه تذکر و اقدامات تنبیهی اعمال شود.
حمایت بانکی بصورت هوشمندانه
از سوی دیگر از آنجا که بانک‌ها در پرداخت اقساط تسهیلات ساخت، ابتدا از پروژه بازدید می‌کنند و در صورت تایید کیفی، اجازه پرداخت تسهیلات صادر می‌شود، همواره‌این نگرانی در بین سازنده‌ها وجود دارد که هر گونه بی‌توجهی احتمالی به کیفیت ممکن است پروژه را با محرومیت از تسهیلات بانکی روبرو کند.
نکته قابل تامل در مسکن‌مهر، استقبال انبوه‌سازان از صنعتی‌سازی و استفاده از فن‌آوری‌های نوین است.
ابتکار وزارت مسکن در اعمال اختلاف در تسهیلات ساخت بین پروژه‌های صنعتی‌سازی و سنتی‌سازی باعث شده اغلب انبوه‌سازان به دنبال استفاده از فن‌آوری‌های نوین ساختمانی باشند.
در حال حاضر بیش‌از 30 کارخانه تولید قطعات پیش‌ساخته مسکن در کشور فعال شده است که‌این حجم وسیع سرمایه‌گذاری مرهون ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر بوده است.
انبوه‌سازان صنعتی‌ساز تا 25 میلیون تومان وام ارزان‌قیمت ساخت به ازای هر واحد می‌توانند دریافت کنند که‌این رقم برای سنتی‌سازی 20 میلیون تومان است.
جانمایی زمین‌های 99ساله
زمین‌های 99ساله در کلان‌شهرها به علت کمبود زمین در داخل کلان‌شهرها، در شهرهای جدید به متقاضیان واگذار شده است. حال ممکن است گفته شود، جانمایی زمین‌ها درست نبوده است، در حالیکه امروزه در کشورهای بزرگ صنعتی، شیوه سکونت به نحوی طراحی شده است که افراد در خارج از شهر اصلی ساکن هستند و در طول روز برای کسب‌وکار به داخل شهرهای مادر می‌آیند و در پایان روز مجدداً به شهرهای حاشیه‌ای برمی‌گردند.
در کلان‌شهرهای کشورمان نیز زمین‌های 99ساله در شهرهای جدید که فاصله 25 تا 40 کیلومتری از شهر مبدا دارد، درنظر گرفته شده است. این جانمایی از یک طرف باعث دورکردن ساکنان از محیط آلوده و متراکم کلان‌شهر می‌شود و از سوی دیگر می‌تواند امکان ایجاد شهرهای مدرن با طراحی‌های مورد نیاز امروز جامعه را بوجود بیاورد.
دولت در حال حاضر به موازات ساخت مسکن‌مهر در شهرهای جدید، برای تامین امکانات زیرساختی نظیر مترو و سایر امکانات رفاهی در این شهرها دست بکار شده است.
استقبال کم‌نظیر متقاضیان مسکن‌مهر در کلان‌شهرها برای دریافت زمین‌های 99ساله در شهرهای جدید، به نوعی مهر تاییدی است بر این تصمیم دولت.
بدون شک از آنجا که زمین‌های 99ساله قابلیت خرید و فروش را ندارد، استقبال مردم از دریافت زمین در شهرهای جدید فقط نشان‌دهنده علاقه آنها به سکونت در این شهرها می‌تواند باشد.
نحوه بازپرداخت تسهیلات
تاکنون بیش‌از 3 هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی از طریق پرداخت به سازنده‌ها به مسکن‌مهر اختصاص پیدا کرده است که به محض تحویل واحدها به متقاضیان، عملیات بازپرداخت تسهیلات آغاز خواهد شد. بنابراین منابع بانکی که به‌این طرح ملی اختصاص داده شده، در فاصله زمانی مشخص برخواهد گشت.
طبق آمارهای پیشرفت مسکن‌مهر اگرچه تاکنون نزدیک به 30 هزار واحد به مرحله تحویل رسیده است اما سرعت قابل توجه ساخت‌وساز در مسکن‌مهر باعث می‌شود متقاضیان در نوبت، به فاصله کوتاهی به واحدها دست پیدا کنند. در این میان از آنجا که مجموعه دولت پشتیبان مسکن‌مهر هستند و حمایت‌ها و نظارت‌ها مستمر برقرار است، هیچ وقفه‌ای در کار پیش‌نخواهد آمد.
ویژگی ساختمان‌های در حال احداث
ساختمان‌هایی که هم‌اکنون در زمین‌های 99ساله در حال احداث است، مقرر شده با امکانات حداقلی تحویل متقاضیان شود، اما سازنده‌ها متعهد شده‌اند، واحدها را به گونه‌ای طراحی کنند که امکان تجهیز ساختمان به امکانات تکمیلی با کمترین هزینه برای متقاضیان وجود داشته باشد.
به عنوان مثال طراحی آسانسور در ساختمان‌ها دیده شده است و اگر متقاضیان تمایل داشته باشند با هزینه جزیی امکان نصب آسانسور وجود دارد.
در حقیقت وزارت مسکن از آنجایی به حذف یکسری مشاعات از پروژه‌های مسکن‌مهر اقدام کرده است که در دوره‌ای – نیمه دوم سال 87 و نیمه اول سال 88- تعداد زیادی از تعاونی‌های مسکن‌مهر به دلیل آنکه موظف بودند مشاعات نظیر پارکینگ در طبقات زیرین ساختمان و آسانسور را رعایت کنند، با پیشنهاد قیمت بالا از سوی سازنده‌ها روبرو شدند. اما با تدبیر وزارت مسکن و حذف مشاعات غیرضرور قیمت ساخت به طور قابل توجهی کاهش پیدا کرد.
در ساختمان‌های مسکونی‌مهر، تجهیزات آشپزخانه به سلیقه متقاضیان منوط شده است تا افراد بعد از تحویل واحدها بسته به توان مالی و سلیقه خود، اقدام به تهیه‌این تجهیزات کنند.
تاثیر مسکن‌مهر بر رونق مسکن
طرح ملی مسکن‌مهر این اواخر نه تنها امید متقاضیان را احیا کرده است، بلکه با رشد فعالیت‌های ساختمانی در زمین‌های 99ساله باعث رونق کسب‌وکار انبوه‌سازان و در نتیجه برگشت انبوه‌سازان به بازار ساختمانی شده است. بطوریکه مسکن‌مهر باعث شد دوره رکود مسکن کوتاه شود.
این اتفاق نادر با عدد و رقم کاملاً قابل اثبات است.
در نیمه اول سال 88، رکود ساخت‌وساز به اوج خود رسید بطوریکه تعداد واحدهای مسکونی که ساخت آنها در 6 ماه اول سال 88 در کل مناطق شهری شروع شده بود نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن، 33 درصد کاهش پیدا کرده بود.
این در حالی است که نرخ رشد ساخت‌وساز در 9 ماه اول سال 88 به منفی 15 درصد رسید. همچنین برآوردهای اولیه از کارنامه ساخت‌وساز در 12 ماه 88 از رسیدن حجم صدور پروانه‌ها به میزان 12 ماه 87 است.
این رشد قابل توجه ناشی از عملکرد مسکن‌مهر بوده است. به عبارت ساده‌تر، تعداد واحدهای مسکونی که در طرح مسکن‌مهر ساخت آنها شروع شده، از یک سو باعث رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی –انبوه‌سازان- در بازار ساخت‌وساز شده است و از سوی دیگر به پایان رکود در بازار ساختمان دامن زده است.
خاصیت چند بعدی مسکن‌مهر
طرح مسکن‌مهر با خاصیت چند بعدی که به دنبال داشته است، باعث هدایت تقاضای موثر به‌این طرح و در نتیجه خروج آنها از بازار مسکن شده است که تاثیر مثبت این اتفاق، کاهش شدید قیمت مسکن در سال‌های 87 و 88 بوده است.
همچنین، این طرح باعث تشکیل بازار مطمئن با سود منطقی برای انبوه‌سازان شده است. در این طرح، فروش واحدهای مسکونی در حال ساخت تضمین‌شده است.
مسکن‌مهر با جلب سرمایه‌ها به نوعی تکاپو و رونق اقتصادی در کشور را نیز به همراه داشته است. در حال حاضر بازار وسیعی از انواع مصالح ساختمانی و لوازم مورد نیاز منزل تحت تاثیر ساخت یک میلیون واحد مسکونی مهر ایجاد شده است.